案说合同法｜租借违法建筑物的租借合同无效

  日读一判，系法令商业双驱动的万程互易商货团队的每日固定学习会。本文共享的事例，系咱们于2024年10月11日团体学习的事例。

  依照有关法令、法规、方针的要求，即日起，咱们学习共享的事例，将隐去主体及案号信息。给您带来不方便，咱们深表歉意。

  1.租借人就未获得建造工程规划许可证或许未依照建造工程规划许可证的规则建造的房子，与承租人缔结的租借合同无效。

  2.房子租借合同无效，当事人恳求参照合同约好的租金规范付出房子占有运用费的，人民法院一般应予支撑。

  可是，因租借人问题形成对承租人运营形成必定影响的，可酌情减付房子占有运用费用。

  《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第2条（本案适用的是2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第2条）、第5条（本案适用的是2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第4条）

  1.革除老A与老T于2013年8月21日签定的租借合同，并自合同革除之日起老T当即腾空坐落南昌市XX路与XX路交界处的房子；

  2.老T、老X向老A付出拖欠租金304200元，利息及违约金合计44989元（欠付租金、利定、及违约金暂算至2015年5月29日，租金、利息及违约金按合同约好核算至被告腾退中止）合计349189元；

  2011年11月1日，城建公司将南昌市XX路与XX路路交界处的房子（系某农人公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积为2203.7m2）租借给投资公司，用处为商业及工作场所运用，租借期限为十年；将场所私行转租给其他人，视为投资公司违约，城建公司有权单方面革除合同，且不承当违约责任，不交还押金，城建公司赞同在外。合同签定当日，投资公司托付老A将租借来的该处房子对外租借。托付书载明老A有权和承租人签定租借合同，有权收取租金，租金收益悉数归老A一切。

  2013年8月21日，老T（乙方）与老A（甲方）签定《租借合同》，约好由甲方将坐落南昌市XX路与XX路交界处房子（即以上投资公司承租来的房子）的二楼，建筑面积为1300m2租借给乙方，房子租借期限为六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房子租金榜首个年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金为70200元，年租金为280800元；房子租金第二个年度（二年）递加10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金为77220元，年租金为308880元；房子租金第三个年度（二年）递加10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金为85020元，年租金为340080元；乙方向甲方付出10万元押金，租借期内，乙方无正当理由逾期付租借金的，每逾期一天，甲方有权按日租金双倍向乙方收取违约金，超出二十天未交租金，甲方有权革除合同，押金不退。合同签定后，老A按约向老T交付了租借物，老T亦向老A交纳了保证金10万元。

  老T将其间600多㎡的房子装饰成网吧运营，后将其他600多㎡的房子别离装饰成火锅店和麻将馆运营。老T向老A交纳了2个季度租金后，一向未向老A交纳租金。2016年5月31日，青云谱区人民法院对本案采纳强制执行办法，查封了网吧、火锅店和麻将馆，老T、老X（系老T之妻）中止了运营。

  再审中，老X提交了南昌市青云谱区城乡建造局出具的证明资料，主要内容是涉案房子未在该局处理建造工程规划许可证，还提交了青云谱区文化局出具的证明资料，主要内容是因海都网吧（即老T、老X在涉案房子运营的网吧）未获得消防部分出示的《大众集合场所投入到正常的运用中、运营前消防安全查看合格证》，所以未处理《网络运营许可证》。

  1.关于本案房子租借合同是否有用。老A、城建公司虽提交了南昌市政府工作厅会议纪要、青云谱区人民政府会议纪要、青云谱区开展和变革委员会相关文件，但未能提交涉案房子的建造规划许可证或经主管部分同意建造的文件。

  再审中，老X提交的南昌市青云谱区城乡建造局出具的证明资料，证明涉案房子未在该局处理建造工程规划许可证。该院在再审检查期间，向青云谱区开展和变革委员会、江西省住宅和城乡建造厅查询了解到，涉案租借房子所属建造项目未向有关主管部分报批可行性研究报告，即未经主管部分同意建造。

  综上，能够确认本案涉案房子未处理建造工程规划许可证或经主管部分同意建造。依据《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》（以下简称《乡镇房子租借合同纠纷案件司法解说》）第二条规则，老T与老A签定的房子租借合同无效。

  2.关于老T、老X能否革除租金，并要求老A、城建公司补偿相应的丢失。依据《乡镇房子租借合同纠纷案件司法解说》第五条规则，“房子租借合同无效，当事人恳求参照合同约好的租金规范付出房子占有运用费的，人民法院一般应予支撑。”

  因而，对老T、老X要求革除租金的恳求，不予支撑。可是，因老T、老X运营的海都网吧未能处理《网络运营许可证》，对其运营形成了必定的影响，可酌情减付房子占有运用费用。

  老T、老X运营租借房子至2016年5月31日，依据两边约好，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，老T应向老A交纳房子租金793260元，该院酌情确认老T向老A付出房子占有运用费60万元，扣除已付出的140400元，还应付出459600元。

  因本案房子租借合同无效，依据原《合同法》相关规则，老T应将房子腾退给老A，老A收取老T的10万元保证金应予交还，对老A提出老T应按合同约好向其付出违约金的恳求不予支撑。上述费用相抵后，老T还应向老A付出房子占有运用费359600元，老X承当连带清偿责任。关于老T、老X提出老A、城建公司应补偿其装饰丢失300万元的恳求，因老T、老X未供给依据证明且在本案中未提出反诉，不予审理。

  南昌市青云谱区人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第【】号民事判定：

  二、被告老T自本判定收效之日起三个月内将坐落南昌市XX路与XX路交界处房子（象湖农人公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300m2）腾退给原告老A；

  三、被告老T、老X自本判定收效之日起七日内付出原告老A租金及违约金合计人民币349189元（2015年5月30日今后的租金及违约金核算至被告老T腾退时中止）；

  四、被告老T交纳给原告老A的押金人民币100000元归原告老A一切，不予退回；

  江西省南昌市中级人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三终字第266号民事判定：保持一审判定榜首、二、五项，吊销第四项，改变第三项为“老T、老X自本判定收效之日起七日内付出老A至2015年8月29日的租金及违约金合计人民币319389元；老T、老X自本判定收效之日起七日内付出老A自2015年8月30日至实践腾房时止租金（按每月25740元核算）”。

  江西省高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）赣民再【】号民事判定：吊销一、二审判定，改判老T自本判定收效之日起三个月内将坐落南昌市XX路与XX路交界处房子（某农人公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300m2）腾退给老A；老T自本判定收效之日起十日内向老A付出房子占有运用费359600元，老X承当连带清偿责任。